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MERCATO MUTUI IN ITALIA
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Una delle questioni più di interesse negli ultimi mesi è quella che
riguarda l'andamento del mercato dei Mutui nel nostro paese, visto
l'andamento piuttosto negativo dei mutui casa sia negli Stati uniti
sia nel resto dell'Europa.
Ecco quindi una breve analisi del mercato dei mutui casa negli
ultimi anni in Italia. Dalla fine degli anni ’90 al 2006 il mercato
immobiliare ha sperimentato una forte crescita; l’incremento del
prezzo delle abitazioni, oltre che pro-ciclico, si è rivelato
altamente sincronizzato tra i paesi. Gli studiosi sono concordi nel
collegare questo andamento al livello estremamente contenuto dei
tassi di interesse reali e a un generale miglioramento nelle
condizioni di accesso al credito dovuto alla deregolamentazione e
all’innovazione finanziaria.
Nel periodo considerato è cresciuto il rapporto tra il valore del
finanziamento concesso e quello dell’immobile acquistato (loan to
value); è aumentata l’offerta di credito alla clientela con minori
disponibilità economiche; si è ampliata la varietà delle
caratteristiche dei contratti di mutuo.
Anche in Italia si sono diffuse alcune tipologie innovative di
contratti e si è ampliata la gamma di prodotti disponibili (Banca
d’Italia, 2006). Il mercato dei mutui alle famiglie ha registrato
un’espansione sostenuta, sebbene il debito delle famiglie in
rapporto al prodotto interno lordo sia ancora inferiore ai valori
registrati negli altri principali paesi avanzati.
Per raccogliere informazioni utili ad approfondire questi
cambiamenti, nel 2007 le filiali della Banca d’Italia hanno condotto
un’indagine presso oltre 300 intermediari; sono state richieste
informazioni sull’utilizzo di tecniche statistiche di valutazione
del merito di credito della clientela, sulle tipologie dei mutui
offerti alle famiglie e sulla loro evoluzione negli ultimi anni,
sulle caratteristiche dei finanziamenti ipotecari erogati nel 2006.
I risultati indicano che le tecniche di credit scoring utilizzate
per l’erogazione di mutui alle famiglie sono state introdotte di
recente: nel 2003 erano state adottate dal 26 per cento
degli intermediari, contro il 51 per cento del 2006. La diffusione è
maggiore tra le grandi banche (91 per cento) rispetto alle piccole
(63 per cento) e a quelle di credito cooperativo (34 per cento). Le
differenze territoriali risultano contenute. I modelli di analisi
sono di origine prevalentemente esterna, spesso acquisiti da società
specializzate o talvolta sviluppati in collaborazione con altri
enti; la frequenza delle situazioni in cui le metodologie sono messe
a punto direttamente dalla banca o da una società del gruppo è
contenuta, anche nel caso degli intermediari di maggiori dimensioni.
I modelli hanno un rilievo assai importante per le decisioni in
merito alla concessione del prestito e all’importo del finanziamento
e per la
valutazione periodica del rapporto di clientela; sono invece poco
utilizzati per fissare il tasso da applicare, con l’eccezione delle
banche di credito cooperativo, e per stabilire la durata del
contratto di mutuo.
Le informazioni raccolte mostrano che l’offerta di prodotti
indirizzati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni è
progressivamente divenuta più varia e l’accessibilità a questi
strumenti di indebitamento risulta accresciuta rispetto al passato:
gli elementi che tipicamente limitano gli importi finanziati –
rapporto loan to value, durata del contratto, rapporto rata/reddito
consentita – sono divenuti meno restrittivi. Dal lato dei mutui
innovativi presenti sul mercato, l’indagine si è concentrata su tre
tipologie:
i) prestiti che hanno una durata particolarmente elevata, pari o
superiore ai 30 anni;
ii) contratti che consentono elasticità nel profilo dei rimborsi,
come i mutui caratterizzati da rate di ammortamento costanti e
durate variabili in funzione dell’andamento dei tassi di interesse
di mercato;
iii) contratti che permettono un apporto di capitale personale
limitato, ovvero che finanziano più dell’80 per cento del valore
dell’immobile.
La durata media dei finanziamenti immobiliari erogati nel 2006 è
risultata di circa 21 anni. Contratti di mutuo con scadenze pari o
superiori a 30 anni sono offerti dal 59 per cento delle banche del
campione; nel 2003, tale percentuale era del 15 per cento. Al
momento dell’indagine quasi tutte le banche grandi offrivano mutui
di tale durata; la quota era più bassa per le banche piccole (68 per
cento) e per quelle di credito cooperativo (45 per cento). L’offerta
di queste forme contrattuali è più diffusa tra le banche localizzate
nelle regioni del Nord-Est e del Centro. Il valore dei mutui erogati
nel 2006 con durata almeno trentennale era pari al 18 per cento
delle erogazioni complessive e rappresentava il 5 per cento circa
dello stock di mutui in essere alla fine del 2006.
La percentuale di intermediari che offre mutui con rata di rimborso
costante e durata variabile è aumentata dal 24 per cento del 2003 al
68 per cento del 2006. Alla fine del periodo, nove grandi banche su
dieci offrivano questi prodotti, contro una proporzione di otto su
dieci tra le banche piccole e poco più di una su due tra quelle di
credito cooperativo. Anche in questo caso, la diffusione risulta più
elevata tra gli intermediari del Nord-Est e del Centro.
Secondo l’indagine, circa l’8 per cento dei mutui erogati nel 2006
dalle banche del campione presentava questa caratteristica; le
erogazioni effettuate nel corso dell’anno corrispondevano a circa il
2 per cento dello stock di mutui in essere. Nella media del
campione, i finanziamenti erogati nel 2006 coprivano poco meno del
70 per cento del valore dell’immobile; tale incidenza è abbastanza
uniforme tra banche,
considerando sia le differenze dimensionali, sia quelle
localizzative. La percentuale di intermediari che offre mutui con
loan to value superiore all’80 per cento è aumentata dal 17 per
cento del 2003 al 60 per cento del 2006. Tale quota è simile tra le
varie classi dimensionali. A livello territoriale, una minore
diffusione di queste forme di finanziamento si riscontra nelle
regioni meridionali. In valore, il peso dei prestiti che finanziano
oltre l’80 per cento del costo dell’immobile è pari al 6,4 per cento
dei mutui erogati nel 2006; le erogazioni dell’anno corrispondevano
all’1,7 per cento dello stock di mutui in essere alla fine del
periodo.
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