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MUTUI: Processo accensione Mutuo
Una volta svolta l’istruttoria, la banca, acquisita la documentazione
inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione
della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in
garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un
tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A
delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione al
richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di
finanziamento (concessione formale del mutuo).
IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva. Il
mutuo viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto per atto
pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro
della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo
dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro. Di norma,
insieme all'atto di mutuo viene
costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare
oggetto del finanziamento.
L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta
nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche
richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore
superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca
dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
• gli interessi nella
misura concordata;
• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi
o mancato pagamento delle rate;
• i premi assicurativi;
• gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri
notarili, professionali, ecc.
• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere
per il recupero di quanto dovuto.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se
il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla
banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile.
L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli
oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si
fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo
strumento del "contratto unico". Esso si configura come un mutuo ove
l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente
luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma può
essere trattenuta dal Notaio in deposito fino all’avvenuta iscrizione
ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione,
tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la
somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario. Per
semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il
cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la
somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni
trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di
ipoteca. Per Mutuo Arancio l’erogazione della somma avviene tramite
assegni circolari rilasciati alla stipula del contratto di mutuo o al
consolidamento dell’ipoteca (a norma di legge, 10 giorni successivi
all’iscrizione dell’ipoteca stessa).
IL RUOLO DEL NOTAIO
L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato
nella forma di atto pubblico, cioè davanti a un notaio. Questa
formalità è richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca
sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di
"titolo esecutivo" . L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso
che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una
sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta
semplicemente l’atto. Ciò assicura una certa tranquillità alla banca
creditrice. |